请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
查看: 28|回复: 0

公告]万泽股份:拟转让所持有的西安新鸿业投资发展有限公司15%股权所涉及的西安

[复制链接]
发表于 2020-7-23 19:29:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
公告]万泽股份:拟转让所持有的西安新鸿业投资发展有限公司15%股权所涉及的西安新鸿业投资发展有限公司股东全部权益价值华容商铺出售控股的深圳市赛德隆投资发展有限公司签订股权转让协议,由赛德隆受让周润生的出资  经营范围•:高新技术投资(仅限以自有资产投资和依法须经批准的项目,经相关部  整理被评估单位提供的资料-、收集到的市场资料及信息★,在对被评估单位财务经营  单位)未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下▪,评估机构及评估  平继续经营,不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响•;  评估结论☆,对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估  产生的影响外,后附的2017年1~9月期间财务报表中的合并及公司的利润表、合并及  十二△、评估结论:西安新鸿业投资发展有限公司经审计后的总资产价值294,078.57   营)▼;普通机械▼、电器机械及器材、金属材料、建筑材料□、化工原料(化学危险物品除  年9月30日资产负债表以外的其他财务报表形成保留意见的基础▽”部分所述事项可能  评估人员认为,审计机构发表的保留意见仅对被评估单位纳入审计范围的历史期间  (一)评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其确认;本  通过对评估对象和评估范围内资产的调查了解,确定适当的评估方法,同时收集与  析其商业模式、获利能力及发展趋势,分析被评估单位的综合实力、管理水平、盈利能  一、项目名称:万泽实业股份有限公司拟转让所持有的西安新鸿业投资发展有限公  250万元,经过股东大会决议通过后办理了工商变更登记。变更后股权结构如下:  2014年6月26日,赛德隆与深圳市华荣丰实业(集团)有限公司(以下简称“华  市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估  陕01破16号之八)…,因第三人已代债务人清偿全部到期债务■,裁定终结鸿登公司破产  据,采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值,然后加上溢余资产价值▽、非  号》文件,可将已立项尚未开工建设的经济适用住房项目调整为限价商品房项目,本次  该市场上,买者与卖者的地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双  事房地产投资=、开发、经营,室内装饰;对采矿业的投资=。【经营范围中凡涉专项规定  1▽、除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过  并追溯调整至评估基准日,确定评估值;银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账  31日合并及公司的财务状况以及2017年1-9月、2016年度、2015年度合并及公司的经  2007年11月8日☆,经被评估单位股东会决议通过,股东按持股比例追加投资15,000   及股东赛德隆欠付亚润电子及其股东喀什九锦的债务,亚润电子撤销对被评估单位的子  础法是从资产的再取得途径考虑的,反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人  1、华容商铺出售货币资金主要按账面核实法进行评估○,其中现金采用现场盘点盘点日库存现金▼,  公司鸿登公司的破产申请-。2018年1月9日,西安市中级人民法院发布民事裁定书(2017   象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法▽。  5、本报告评估结论是由本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平和能力  部市场出现重大变化=,致使原评估结论失效时◁,评估报告使用者应重新委托评估。  表、总账、明细账进行核对,并对相关资料进行验证△,采取必要措施确信资料来源的可  银信资产评估有限公司接受贵单位委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规  已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉  2010年8月20日,普益兴公司与万泽实业股份有限公司(以下简称▽“万泽实业▲”)  资产评估专业人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评  万元,总负债293△,626.53万元,净资产452.04万元。采用资产基础法评估后的总资产  根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查,指导被评估单位清查资产、  由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用=,资产取得成本的有关  公司进行重组★,同时北京绿城提供人民币7亿元用于解决被评估单位及鸿登公司的相关  万元,并由陕西兴华有限责任会计师事务所出具的《验资报告》(陕兴验字[2007]2-110   意见并引导委托人及其他资产评估报告使用人合理理解资产评估结论,出具资产评估报  (七)被评估单位于2017年10月制定了重组方案并经董事会批准通过,重组方  2010年7月22日,赛德隆与深圳市普益兴投资开发有限公司(以下简称△“普益兴=”)  由于被评估企业是房地产项目公司=,且其主要经营的房地产开发项目为经适房项目,  本次评估假设被评估单位尚未取得《建筑工程施工许可证》的开发项目,将在补交土地  门批准后方可开展经营活动);房地产开发△,销售。【依法须经批准的项目●,经相关部门  分析被评估单位的历史经营情况…,分析收入、成本和费用的构成及其变化原因,分  (4)假设被评估企业能够按照企业管理层规划的经营规模和能力▪、经营条件☆、经  常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法◇。股利折现法是将预期股利进行折现  将其持有的被评估单位66•.5%股权(出资额13,300万元)转让给赛德隆,转让后赛德隆  续经营能力和盈利能力,具有较新的业务视角和持久发展前景。考虑到被评估单位具备  (五) 根据西安市住房保障和房屋管理局2017年10月20日出具的《市房发(2017)  2017年9月30日至2018年9月29日)有效=。当评估基准日后的委估资产状况和外  号》审计报告☆,会计师认为◆“后附的2017年9月30日合并及公司的资产负债表在所有  及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委  场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件,分析资产评估基本方法的适用性,恰  收益法评估结果为84,000◆.00万元,资产基础法评估结果为88□,880.82万元,资产  市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对  2003年12月1日,周润生与关振芳(深圳市凯方房地产开发有限公司法定代表人)  资产基础法对开发中的地块采用假设开发法进行评估,已经考虑了开发停滞对评估  (3)未来的收益预测中所采用的会计政策与被评估单位以往各年及撰写本报告时  四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、  (三)企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项,在委托人(被评估  负债价值逐项清查,逐项评估,最终采用评估总资产价值扣减评估总负债价值,确定评  业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获利能力。(2)由于收益法  靠性,对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查,了解资产的使用状况及性能。  签订股权转让协议,将其持有的被评估单位50%股权转让给万泽实业公司,转让价款  (二)选择月末会计结算日作为评估基准日=,能够较全面地反映被评估资产及负债  (九)根据瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《瑞华专审字[2018]15010004   程-鸿基新城房地产项目的开发和经营,该项目总体规划面积约3800亩■,华容商铺出售目前正对该项  单位提供的有关经济行为决议、营业执照◁、权证•、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任  本次收益法评估选用企业自由现金流模型,华容商铺出售即预期收益是公司全部投资资本(股东  产开发有限公司与赛德隆签订股权转让协议,将其持有的被评估单位28.5%股权(出资  流动资产账面价值为2,887•,148◆,402.07元(包括货币资金、华容商铺出售应收账款、预付账款、  3、企业持续经营假设:假设在评估目的经济行为实现后★,评估对象及其所涉及的  资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和,再扣减负债评估值得  其中●,新鸿业控股子公司西安海都饭店有限公司于2012年已停止营业,账面净资  三○、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立•、  该类公司在资产和负债规模☆、营运成本、日常费用方面与一般商品房开发公司有较大不  (一)根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能  被评估单位于2003年6月6日经西安市工商行政管理局批准成立,成立时股东及  估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前  2▪、除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的  上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据,计算适当的价值比率,  业投资发展有限公司于2017年9月30日合并及公司的财务状况★”▽,“除“对除2017   资产基础法◇:是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础△,对企业各项资产、  作为抵押物○,由于截止目前承购人未发生违约,且该等房产目前的市场价格高于售价,  现金流量折现法是对企业未来的现金流量及其风险进行预期,然后选择合理的折现率,  有限公司15%股权所涉及的西安新鸿业投资发展有限公司股东全部权益价值在评估基  估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披  2、公开市场假设:假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的,在  应收账款•、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余  签订股权转让协议◇,向普益兴转让被评估单位51%股权▷,转让价款21,000万元,经股东  2010年4月28日,深圳市鸿基(集团)股份有限公司与赛德隆签订股权转让协议,  重大方面按照财务报表附注二所述财务报表编制基础的规定编制,公允反映了西安新鸿  转让给深圳市鸿基(集团)股份有限公司,转让价款1-,766.24万元。深圳市凯方房地  经过收益法评估,西安新鸿业于评估基准日2017年9月30日,在上述假设条件成  两种方法评估结果差异的主要原因是□:(1)两种评估方法考虑的角度不同,资产基  本次评估由于长期股权投资按照被评估提供的资料打开评估△,其中部分被投资单位  110号》文件▷,可将已立项尚未开工建设的经济适用住房项目调整为限价商品房项目,  (八)于2017年12月25日,北京绿城与亚润电子及其股东喀什九锦股权投资有限  报告以被评估单位提供的情况▲、资料真实、合法◆、完整为前提,本评估公司未对被评估  的现场调查结果,与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、  2006年10月18日•,深圳市凯方房地产开发有限公司与深圳市鸿基(集团)股份  六、经济行为:万泽实业股份有限公司拟转让其持有的西安新鸿业投资发展有限公  和法律◇、行政法规规定的资产评估报告使用人使用◆;除此之外▲,其他任何机构和个人不  452.04万元,评估增值88△,428.78万元◆,增值率19562○.16%;较审计后合并报表中归属  资产评估有关的市场资料及信息,根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估  2▼、除非另有说明◁,本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察  假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设○、  3、除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及房地设备等有形资产无影响  估基准日时成立★,并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大  东全部权益价值在2017年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如  结论•,按评估准则的要求撰写资产评估报告,资产评估机构进行必要的内部复核工作。  (二)资产评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;  被评估单位、其他资产评估报告使用人等相关当事方、评估目的、评估对象和评估范围、  出日★,北京绿城已与本公司股东赛德隆、万泽实业及其关联方签订了股权及债  根据被评估单位的经营现状、经营计划及发展规划,该业务未来时期里具有可预期的持  收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评  是根据其开发地块的规划、售价等测算的,新鸿业部分地块目前开发停滞■,资产基础法  1.被评估单位股东与北京绿城签订重组框架协议▽,约定在条件成就时北京绿城对本  股权,被评估单位及鸿登公司所涉及的债务全部由重组后公司承担●,北京绿城以雄厚的  公司的现金流量表★、合并及公司所有者权益变动表▼;2015、2016年度合并及公司的财务  4、与被评估单位资产的取得…、使用等有关的各项合同、会计凭证•、账册及其他会  定◆,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法及收益法,按照必要的评估程序,  持续经营的基础和条件,未来收益和风险能够预测及可量化,因此本次评估可以采用收  经营性资产价值,减去有息债务☆、非经营性负债★,得出股东全部权益价值▲。计算公式△:  西安新鸿业投资发展有限公司于2003年6月在西安成立■,目前主要从事西安安居工  的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见…。  (1)假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后,仍将按照原有的经营  有限公司签订股权转让协议▲,将其持有的被评估单位66.5%股权(出资额3◆,325万元)  的资产负债计量的准确性有影响,但不影响评估基准日2017年9月30日资产负债表上  一●、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布  论,应当阅读资产评估报告正文,同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、  21◁,000万元,经股东大会决议通过后办理了工商变更登记。变更后股权结构如下:  进行股东全部权益价值评估,要根据评估目的、评估对象、价值类型▪、评估时的市  口(法律、行政法规禁止的项目除外-;法律、行政法规限制的项目须取得许可后方可经  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评  报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内(即  被评估单位的存货主要为开发中的房地产及开发完成的房产,对开发完成的房产采  各项资产和负债的账面值,也不影响我们在此基础上采用资产基础法的评估结果。  被评估单位选派资产评估人员,组成评估项目小组,历经评估前期准备工作、正式  根据评估业务具体情况,综合分析专业胜任能力和独立性,评价项目风险,确定承  全部权益和有息债务)产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由净现金流量作为依  上表2015年、2016年和2017年1-9月资产负债表数据摘自瑞华会计师事务所(特  权利瑕疵、负债和限制●,假设评估对象及其所涉及资产之价款▽、税费、各种应付款项均  流动负债账面价值为2,716,265,318.68元(包括应付账款◇、预收账款、应付职工  变化或其它假设条件不成立时,评估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推导出不  在评估基准日2017年9月30日,西安新鸿业投资发展有限公司经审计后的总资产  六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查▼;  (六)截至2017年9月30日,西安新鸿业存有或有事项:未决诉讼8件▲,诉讼  待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值-开发成本-管理费用-投资利息  评估假设被评估单位尚未取得《建筑工程施工许可证》的开发项目,将在补交土地出让  以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。  实际控制人发生了变。  了西安新鸿业投资发展有限公司2017年9月30日▪、2016年12月31日、2015年12月  额1,425万元)转让给赛德隆△,转让价款756.96万元▲。股权转让经过股东大会决议通  其持续使用的重大技术故障,该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质,该等  所谓收益现值△,是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前  产-47,495,942◆.82元,已资不抵债。目前海都饭店与泛华物业因房屋租赁纠纷被判决赔  在与西安新鸿业比较分析的基础上,确定评估对象价值的方法。交易案例比较法是指获  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评  七●、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中  估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格  账面净资产小于零,故对这些企业的资产进行了分析,确认其无重大增值后,长期股权  被评估单位与北京绿城的重组计划已进入实质性执行阶段,北京绿城按照重组框架  (十)评估基准日之后,本评估报告出具日之前,被评估单位股权已经发生了变动△,  根据资产评估委托合同的约定●,本次评估的评估基准日为2017年9月30日。  以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结  五◆、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期  截至2017年9月30日,被评估单位未决诉讼8件▷,诉讼标的额5,862○,388★.94元,  1☆、本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资  状况分析的基础上,根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步  1、交易假设:假设评估对象处于交易过程中▷,评估师根据评估对象的交易条件等  承接评估业务时,通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式,明确委托人○、  收益法:是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法□。收益法  报表在所有重大方面按照财务报表附注二所述财务报表编制基础的规定编制,公允反映  与委托人及资产评估相关当事人进行必要的沟通▲,听取各方对资产评估结论的反馈  荣丰□”)签订股权转让协议,将其持有的被评估单位48%股权转让给华荣丰公司,经股  用市场售价扣除销售费用的方法评估,对开发中的房地产采用假设开发法进行评估。  (2)假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有(或一般市场参与者)的管理水  1、本评估结论系根据评估报告中描述的原则、依据◁、假设、方法、程序得出的,  偿泛华物业1,034万元☆,海都饭店财务资料已被法院查封☆,拟进行破产清算和注销工作。  取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料-,计算适当的价值比率▲,在与西安新鸿  上表财务数据摘自瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《审计报告》(瑞华专审  外)、汽车零部件的销售;电子计算机及配件的出租和销售;电子计算机技术服务;从  按照被评估单位为商品房承购人向银行抵押借款提供担保,承购人以其所购商品房  力、发展能力、竞争优势等因素。根据被评估单位财务计划和发展规划,结合经济环境  根据西安市住房保障和房屋管理局2017年10月20日出具的《市房发(2017)110   协议约定,已向被评估单位提供了部分资金支持以维持公司继续经营。截至财务报表报  西安新鸿业的评估结论为88◁,880.82万元,较审计后母公司单体报表所有者权益  4、被评估单位所属行业的发展态势稳定,与被评估单位生产经营有关的现行法律、  2.北京绿城拟与各股东签订股权转让协议,以承债收购的方式收购被评估单位全部  3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可  截至评估基准日-,被评估单位将商铺、物管楼抵押给债权人以获取借款,资产抵押  殊普通合伙)出具的《审计报告》(瑞华专审字[2018]15010004号),其他财务资料均摘  将未来的现金流量折合成现值以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于股东全部权  根据本评估项目的特点、规模和复杂程度,编制合理的资产评估计划,并根据执行  评估人员根据运用收益法对企业进行评估的要求,认定管理层提供的假设条件在评  3○. 在被评估单位重组期间□,如因项目开发或公司运营需要资金…,经各方协商同意后▲,  收益法是企业整体资产预期获利能力的量化=,强调的是企业整体预期的盈利能力。  对万泽实业股份有限公司拟实施股权转让行为涉及的西安新鸿业投资发展有限公司股  一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况 ..◇.◇..▲.▼....△..…...☆...▷..▲. 4   经营范围:投资建设电厂、电站、电力生产、蒸汽热供应;货物进出口、技术进出
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则