万亿负债压顶业绩下滑 绿地控股二次混改欲引入金融央企_300343,002349,

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  在绿地控股集团股份有限公司(以下简称“绿地控股”;600606.SH)的业绩发布会上,绿地控股的混改进程有了新消息。

  1月21日,绿地控股发布2020年业绩快报,绿地控股2020年全年实现归母净利润137.2亿元,同比下降6.93%,业绩下滑。2020年1-12月,绿地控股实现合同销售金额3583.53亿元,同比下降7.7%,成为房企前十强中唯一一家销售额出现下降的房企。

  当日,绿地控股还在上海举办媒体会暨2020业绩交流会。绿地控股董事长张玉良在业绩交流会上对市场的混改传言进行了辟谣,并透露了混改进展:目前在谈的两家机构,其中一家为券商,另一家为保险机构。

  《投资者网》就相关问题联系绿地控股,公司方面表示:“为进一步做强绿地、更好支持绿地中长期发展,金融央企是重要的、较理想的潜在股权受让方,目前也已与相关方进行了深入沟通,公司也将根据相关信披规定及国资股东方的正式通知,及时公开披露具体进展。”

  金融央企为潜在股权受让方

  2015年前,绿地控股作为上海国资委混改试点借壳上市;5年后,面临中央加速国企改革、上海国资混改步入深水区的政策红利,绿地再度进入二次混改阶段。

  2021年1月,市场上有消息称“某十强房企欲收购某十强房企”,亦有传言称被收购方是绿地控股,而收购方可能“万科+诚通组成的国企改革基金”或“中海和其他投资者组成的投资人”。

  在1月21日绿地控股举行的2020业绩交流会上,张玉良直接否认上述传言,“这个消息纯属无中生有”。

  关于近期收购传闻及引入战投方面,绿地控股管理层透露,目前在谈且符合相关条件的有两家企业,其中一家为券商,一家为保险机构。引入的战略投资人,可能是一家,也可能是联合体。

  根据2020年7月绿地控股发布的“因国资股东正在筹划公司控制权结构有关事项停牌”公告,此次混改,由上海市国资委主导,推动国资委全资持有的重要国资企业集团上海地产(集团)有限公司及上海城投(集团)有限公司通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份,拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.50%。本次股份转让完成后,预计绿地仍无控股股东及实际控制人。

  “金融央企是重要的、较理想的潜在股权受让方。” 绿地控股对《投资者网》表示:“对于绿地控股启动新一轮深度混改,资本市场主流机构给予了充分肯定:绿地的股权结构更趋完美,在继续保有国资核心财务投资者、一如既往获得上海市政府层面支持的同时,引入综合实力优异的战略投资者,进一步增强资本实力,市场化程度显著提升,有利于最大限度发挥体制机制优势。后续双方在产业等更多层面的深度合作也令人期待。”

  目前,绿地控股的股权结构中,第一、单一大股东为上海格林兰投资企业(有限合伙),该公司是董事长张玉良为首的管理层及骨干员工持股平台,持有绿地控股35.45亿股份,持股比例为29.13%;上海地产及上海城投作为上海国资委一方,分别持有绿地控股31.42亿股、25亿股,为绿地控股第二大股东及第三大股东,两者相加股权占比46.37%。

  业绩疲软销售额下降

  绿地控股二次混改的同时,还面临着业绩疲软、销售额下降的窘境。

  根据1月21日绿地控股发布的2020年业绩快报,绿地控股2020年全年营业总收入4813亿元,同比增长12%;总资产达到13491亿元,同比增长18%;归母净资产834亿元,同比增长6%;而同期实现归母净利润137.2亿元,相比于去年同期的147亿元,同比下降6.93%。

  对于2020年的业绩表现,张玉良在1月21日的媒体交流会上表示:“虽然有些指标不理想,但是总体而言还是比较理想。”

  值得注意的是,2020年,绿地控股的房地产销售还首次出现了下滑。根据绿地控股2020年第四季度房地产经营情况简报,2020年1-12月,绿地控股实现合同销售面积2909.3万平方米,比去年同期减少10.7%;实现合同销售金额3583.53亿元,比去年同期减少7.7%。

  绿地控股4000亿元的销售目标在2020年仍未完成。绿地控股曾提出在2018年冲刺4000亿元销售目标,然而,2018年至2020年三年均没有达成,销售额还从2018年的3874.9亿元出现下降,成为房企前十强中唯一一家销售额出现下降的房企。

  数据显示,碧桂园、万科、恒大2020年的销售额分别同比增长3.34%、11.62%、20.3%。而根据克而瑞中国房地产企业销售额榜单,绿地控股的销售额排名也一路下滑,从2015年的最高排名第三位,一路下滑到2020年的第七位。

  绿地控股对《投资者网》表示:“在新冠肺炎疫情席卷全球、房地产调控明显收紧的背景下,绿地控股实现了2020年核心业绩‘逐季改善、趋势向好、全年正增长’”。不过,在2020年前三季度时,绿地控股的归母净利润增速虽然已经转正为1.94%,但是全年归母净利润增速却转负,为-6.93%,合同销售金额增速为-7.7%,并未实现绿地控股所言“核心业绩全年正增长”。

  关于房地产销售情况,绿地控股对《投资者网》强调:“绿地控股房地产业全年结转收入2171亿元,同比增长12%,再创历史新高。销售质量快步提升,回款创历史新高,达到3089亿元,回款率86%,同比提升9个百分点。销售结构显著优化,住宅销售金额2725亿元,同比增长8%,占比达到76%,商办占比24%。销售均价稳步增长,达到12300元/平方米。”

  数据显示,2020年,绿地控股全年累计获取项目90个,新增土地面积1365万平方米,计容建筑面积2932万平方米。按货值计算,约70%的项目位于一二线城市。

  万亿负债压顶踩遍“三道红线”

  截至2020年9月末,绿地控股的短期借款为299.47亿元,一年内到期的非流动性负债为730.38,合计约为1030亿元。而同期账面货币资金仅有805亿元,难以覆盖其短期债务。绿地控股面临着短期偿债压力。

  同时绿地控股的总负债仍在持续上涨。根据绿地控股2020年业绩快报,截至2020年12月末,公司总资产13491亿元,资产负债率88.28%,简单计算可知总负债为11909.95亿元,较2020年9月末总负债10322.85亿元,三个月内增长1587亿元。

  近年来,绿地控股的负债率持续攀升。数据显示,绿地控股的资产负债率由2011年末的62.44%增至2020的88.28%,累计上涨超25个百分点。

  2019年年报显,绿地控股净负债率为155.6%、剔除预收款后的资产负债率82.8%、现金短债比0.76,“三道红线”全踩雷。根据“三道红线”规定:一、剔除预收款后的资产负债率大于70%;二、净负债率大于100%;三、现金短债比小于1.0倍。

  作为高杠杆的房企之一,绿地控股于2020年8月也成为首批12家“三道红线”新规试点房企之一。但从目前情况来看,踩线情况仍未改善。绿地控股对《投资者网》表示:“全年初步数据显示,短短数月间,绿地现金短债比累计提升幅度超40%;净负债率累计下降近50个百分点;剔除预售款后的资产负债率逐步回落,有息负债总额较高点下降约450亿元。”

  不过,目前绿地控股依然处于“红档”,仍触及三条红线。

  绿地控股对《投资者网》表示,绿地将围绕“三年三步走”去杠杆计划,聚焦六大核心措施,有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆,一是主动压减有息负债规模,优化资产负债结构;二是聚焦成长性地区,优化土地储备结构,提高土地投资质量;三是根据市场情况以销定产,灵活调整生产供应节奏;四是加快销售资金回笼,实施审慎稳健的现金流管理;五是加快已售项目建设和交付结转;六是积极充实企业资本金,提升资本实力。

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